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Maß der baulichen Nutzung

Angaben zum Maß der baulichen Nutzung in den Bauleitplänen verfolgen im Wesentlichen den Zweck, die Bebauungsdichte und die Höhenentwicklung baulicher Anlagen sowie den Anteil überbauter Grundstücksfläche zu bestimmen. Das Maß der baulichen Nutzung kann gemäß der Baunutzungsverordnung bestimmt werden durch

• die Grundflächenzahl oder Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
• die Geschossflächenzahl oder Größe der Geschossfläche,
• die Baumassenzahl oder die Baumasse,
• die Zahl der Vollgeschosse,
• die Höhe baulicher Anlagen.

Als Grundflächenzahl (GRZ) wird das Verhältnis zwischen der überbaubaren Fläche und der Grundstücksfläche in Form eines dimensionslosen Dezimalbruchs angegeben. Diese Zahl ermöglicht die rechnerische Ermittlung des Anteils eines Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen und der Grundstücksfläche an. Die rechnerische Ermittlung der Geschossfläche schließt die Außenmaße der Gebäude in allen Vollgeschossen, somit auch die Umfassungswände und Treppenräume ein, wobei beistimmte bauliche Anlagen und Gebäudeteile ausgenommen bleiben.

Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Massenermittlung umfasst die Außenmaße der Gebäude vom Fußboden des ersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses. Bei Industriegebieten, Gewerbegebieten und Sondergebieten können auch ohne Angaben zur Geschossigkeit genaue planerische Festlegungen erfolgen.

Für Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl werden durch die Baunutzungsverordnung nach Art der baulichen Nutzung differenzierte Obergrenzen vorgegeben, die mit bestimmten Gründen auch überschritten werden dürfen. Bei der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen festzusetzen; die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen ist dann festzusetzen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können.

adapted from: ARL - Akademie für Raumforschung und Landesplanung (ed.): Planungsbegriffe in Europa, Deutsch-Niederländisches Handbuch der Planungsbegriffe, Hannover 2003. 

density of built use

The main purpose of stipulating the density of built use or degree of building coverage is to stipulate the density of development and the construction height of physical structures, and the proportion of a development site which may be built on. The density of built use can be determined by including stipulations on

• the site occupancy index or plot coverage rate,
• the floor-space index or floor area,
• the cubing ratio or building volume,
• the number of full storeys
• the height of physical structures.

The site occupancy index is the ratio of the actual surface area of a plot to permissible coverage. It is expressed as a simple ratio of built surface area to site area. This value makes it possible to calculate the proportion of the surface area of a development site which may be covered.

The floor-space index indicates the relationship between the total floor space of all of the storeys in a building and the size of the development site. The total floor space is calculated on the basis on the external dimensions of all full storeys; i.e., it includes external and internal walls and stairways, although exceptions are possible for certain types of physical structure and sections of buildings.

The cubing ratio indicates the maximum volume of buildings per square metre of plot area. It is calculated on the basis of the external dimensions of buildings from the floor of the lowest full storey to the ceiling of the uppermost full storey. In respect of industrial, commercial and special-use areas, planning designations may be made without the need for details on the number of storeys.

Depending on the building use category, the Land Utilisation Ordinance sets limits to the site occupancy index, floor-space index, and cubing ratio, which may for specific reasons be exceeded. When the degree of building coverage is set in a binding land-use plan, the site occupancy index or the proportion of the site to be covered by physical structures must always be stated; the number of full storeys and the height of construction need to be set if failure to do so might be detrimental to the public interest, and especially to the appearance of the locality or landscape.